黄岛的海景房值得买吗?

黄岛的海景房值得买吗?
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发问者:城市发展报告 浏览:190 2021-12-31

黄岛的海岸线那么长,海景房值不值得买当然也得分地方。

目前金沙滩-唐岛湾-石油大学连线的海景房是黄岛区最热门的区块。但这些区块价格都已经对标主城区,均价2.5万上下,几乎没有性价比了。

而其他沿海区块虽然价格有高有低,但性价比更低。维多利亚湾区域跟主城隔海相望,社区配套也完备,均价才1万,但是这小区北边炼油厂,南边造船厂,距离核心区也很远,就像与世隔绝的区域一样。是2017年至今整个市区房价涨幅最小的区块。

黄岛前海虽然也有价格相对较低的,比如星光岛以西的城市阳台等区块,很多均价1.5-2万的新盘。这类区块最擅长以新城吾悦为黄岛中心来做推介,因为这样显得他们离中心近。然而事实上呢?即便新城吾悦商圈在周末也没多大客流,跟主城区商圈比起来相差甚远。而主城区中心的五四广场商圈和星光岛以西的楼盘相距40公里开外。这放在北京就相当于六环开外的位置了。卖到这个价格值不值,你也就心里有数了。

黄岛面积比市南、市北、崂山、李沧、城阳加起来还大,但是人口只有一百多万,结果就这点人口搞了六大商圈,导致人口分散严重。前海沿线的街头,在旅游旺季都看不到人头攒动的景象。冬天的海景房,晚上亮灯率也就60%左右。商超、医院等配套距离也普遍较远。

黄岛的房价已经透支了未来多年的涨幅,要知道2013年时候石油大学商圈的房子均价才7000出头,现如今均价2.3万。七年涨了3倍,比奥帆商圈涨幅都大。因此值与不值,大家都已心知肚明。

首先,我的看法是,黄岛的海景房,一定会追随市南、崂山海景房登顶青岛房价最贵,最难买的区域,需要的仅仅是时间。


道理很简单,现在的西海岸,虽然有些人,其中不乏一些楼市砖家说供应量太大。房子供应量动辄万套、十万套,已经超出了西海岸人口导入的速度,因此,青岛西海岸的房子,短期内应该不会出现大幅度上涨的情况,甚至会出现持平、微跌,开发商之间为了争夺销量打折让利的事情存在。


但是,供应量太大只是一方面,另一方面,这些砖家解读不出来的因素就是:西海岸核心地段楼市配套、价值,相比市北、浮山后、李沧一带,已经出现严重的倒挂。毕竟价值决定价格,供求关系只能影响价格,因此,青岛西海岸的房子,长期来看,一定会反超浮山后、新都心这些刚需区域,最终凭借“山、海、景”资源的优势,和麦岛、崂山一线拉平。




说西海岸房子供应量太大好理解,四处建设的工地说明了一切,但是价值倒挂呢?这个说来话就长了。


我2013年开始在西海岸看房,彼时隧道刚通车,也不懂太多,只是发现一个现实:隧道北边,西镇/团岛金茂湾每平米2万5,隧道南边,金沙滩/安子海尔山海湾每平米8000,它俩之间隧道公交车就1站路距离。


虽然这一站不算近,但是有快速路连通,通勤时间并没有多长,抱着一个朴素的观念:在金茂湾买100平米房子200万,在山海湾买150平米120万,相差80万。且不说大了50平米住得舒坦,这80万花50万买辆奔驰E级或者宝马5系、奥迪A6高配,还有30万用来过隧道,天天过两遍,能过多少年?


当时就有人反驳我,金沙滩安子一带房子建得太多,供应量太大……


然而7年过去了,西镇一带的画风变成了这样:

很明显,西镇、团岛一带除了金茂湾以外,其它老旧小区的入住率都已经很低。


政治书上写过“联系是事物之间普遍存在的现象”,对于楼市而言,单纯、孤立的分析一个片区的供应量,是一定要出问题的。


毕竟一个片区供应量增大,价格下跌,本来意图买临近片区的客户就会被这个片区的低价格吸引,导致周边片区——纵使这个片区没有供应量——的价格也一并出现下跌。


站在这个角度讲,地铁、城市高架、快速路的修建,会快速拉平城市的各个不同的区域的房价。


7年前的疑惑,西镇和金沙滩只隔着一条隧道,房价几乎相差一倍的事件,已经在2016-2018的一轮楼市大涨中被基本抹平。那难道对于就没有其它疑问了吗?有的。


最典型的例子,莫过于前几天我的一位粉丝朋友提出的问题,你怎么看浮山后四小区和风和日丽,如果横向对比这两个小区,有点不对劲啊??


这两个小区仔细对比一下,会发现风和日丽有三条地铁环绕,出门几百米的距离三个大型商场,还有嘉年华摩天轮、唐岛湾公园等地标景区,又在隧道车/地铁站换乘站上,人流密度是浮山后四小区的N倍,事实入住率也是N倍,接近满员,而浮山后四小区比较沾光的,仅仅一条——学区房。


很明显,学区很重要,但是学区还不能重要到抵消掉三条地铁、城市主要商圈CBD、公园景区、物业车位的意义之和之后,还能再把房价每平米再拉升1万元的地步。


更何况,如果我刚才那句话说得有问题,学区可以抵消一切其它方面的优势——那浮山后四小区应该会比五四广场、麦岛这样的地方更贵,毕竟五四广场、麦岛周边,并无好的学区。很明显,这个结论是荒谬的。


所以,浮山后四小区在居住价值比风和日丽低的情况下,价格反而更贵,用理性解释不通。


而作为流入青岛的刚需人口,买房关系自身切实利益,却对这个数字非常敏感。事实上,浮山后曾经是青岛人口导入的主要区域,而现在已经变成了一些保守青岛市民“改善”的目的地。


换言之,作为外地人,花这么高的价格买浮山后,那我为什么要来青岛安家,去郑州、西安、武汉、长沙、成都、无锡、宁波这些城市,岂不更香?


那么浮山后楼市能在如此高位存在的主要意义,也就是割青岛本地特产的韭菜罢了。



所以,道理很简单,西海岸核心区域的景区房,有着相比青岛大部分传统区域更好的商圈、交通资源配置,以及满足“富人区”所需的山、海、景资源,因此一定会在近几年一轮房价变动当中,快速追上浮山后、新都心等老城非海景区域。


只不过,由于现在西海岸的楼市供应量比较大,在1号线、2号线跨海段、第二隧道都通车以后,出现的情况未必是西海岸即刻涨上去。浮山后等一些传统青岛市民眼里的“老城区”的房子由于价格高昂、配套差劲,无人问津,最后腰斩下来的情况,也是有很大概率发生的。

结论:黄岛(西海岸)海景房还是值得入手的。

1、青岛人说的黄岛范围比较小,目前黄岛与胶南合并成了西海岸新区,我们可以把眼光放到整个西海岸新区来看。先说缺点:海景房无非就是价格高点并且6到8月有潮湿的烦恼。因为整个西海岸的海岸线很长,西海岸目前已经沿着海岸线发展到了董家口,但是海景资源还是非常稀缺的。中国漫长的海岸线中,只有北方的山东烟台至青岛这一段、还有广东一部分海岸线是宜居的,如果说气候宜人的话还是山东的海岸线更适合居住。其中青岛因为南邻黄海,夏季受东南季风的影响,会把海上潮湿空气吹到岸边,这个时候就是海景房的噩梦期。除此之外,海景房还是美不胜收的。

2、中国有这么多人口,大部分富裕起来的人都有一个海景房梦,所以有了排名前几的大开发商到烟台海阳、莱阳海边开发巨量的海景房,还有威海的乳山、南山等海景房,坑了一批外地韭菜。很多人的海景房买了一年就只能住十天半个月,剩下的大部分时间都是空置状态。因为这些区域大量海景房的存在想出租都不可能。

3、西海岸的海景房除了本地的有钱人购买外,大部分都卖给了外地有海景房梦的人。海景房普遍比没有海景的房子贵20%-30%左右,但是一年中又有三四个月居住并不那么舒适,所以本地居民还是更喜欢离海边两三公里左右居住,要看海了去海边就行了,不需要付出那么多金钱,居住还舒适。

4、当然,如果有钱,买海边的海景房还是没有问题,至少有更多有海景房梦的人来接盘。但是海边的海景公寓还是算了吧,这个真的不推荐购买,一年能半年是闲置的,剩余的半年要是自己打理也只能作为短租房出租,综合算下来并不划算,卖二手房也没市场。

海景房还是值得买的,人生苦短,有钱可以为了无敌海景买单,犒赏自己。但不要想着投资海景房,毕竟海景房不如学区房、地铁房更具备投资价值居住价值。

我认为,租海景房比买好。一是每年到海边住的时间有限,就是假期那点时间。二是不适合长期居住,寒冷潮湿,对身体不好。三是很难出手,我同事的海景房买了6年,现在原价出手都没人买。

在黄岛投资持有唯一的选项,就是开发区千万不要去胶南西安老黄岛王台,因为这些地方是没有希望的就是外地人,过去自己住也非常难受,主要是配套的重复性以及跟进的速度太慢了。

黄岛功能区这几年不要太热闹了,如果说黄岛功能区,前几年重点炒作东方影度和中德生态园,把这两个呈现明显盾牌的版画吵到了20,000块钱左右,那么从一九年到二零年开始大力推荐谷口在中央商业区,青岛西站商务区一各五到八年后,才能有大量客流的高铁站干员,甚至还有人去曹董家口板块,也就是地铁13号线的末端离唐家湾50公里左右,从这两年的情况看哪个板块的人气都没吵起来价格倒是突破了10,000块钱。

2019年以后呢,黄岛又开始转移目标大力推荐之前的保税区,也就是自贸区,然后呢会推荐中德生态园更远的地方这么多功能区,每个区都搞重点搞不了几年演进的有限,产业资源根本不够分产业不足,人口和资金也就带不动,整个西海岸陆地面积约2000平方公里,相当于整个深圳市的总面积深圳的前海区那么火爆,是全国乃至全球的投资热点目前的写字楼空置率还排在深圳各区靠前位置的黄岛区呢,只要实际的去看一看去走一走看一看,这些功能区看看这些控制的楼房就知道需要合同的数量资源才能进行填充。

那么我给大家详细的解读一下黄岛天花板的区域及各个区域的沿线的形式接近20,000的就是配套成熟,有地铁上去呀这么多,但是上车的普遍档次不高,相当于三线城市市中心核心版画的水平,学区的会有一定的加持金沙滩除外,但他有无遮挡海景家吃这个区域保持属性很高档价格也高升值空间不如后期开发的ll薛家岛板块开发相对于香江路比较晚,房子叫醒城市界面很好,但没有优质的商船和优质的学区事情,失去他的机会在于地铁1号线开通后能承接部分是去外语扛起,但成绩多少了四个?毕竟青岛自身的扛起在同类的二线城市中,并不算很大的体谅,上次去是黄岛经济开发区最成熟的区域范围价格都在15,000以上,好的会高达20,000这样的价格在全国可以买哪里了沈阳中西部的长沙南部的重庆昆明以及中南部的南宁,贵阳等核心区成都呢,只是众多相对充足的市区高新区。他们在产业升级,福利面积人口西服等方面的优势,军事显而易见的上述的指标又多次影响房价的重要因素,黄岛跟他们比可能只剩下可怜的唯一的自然自然景观以及自然环境的一个指标优势了。

去黄岛还是在三十年前,由于一场大火,我随组织去黄岛现场接受安全生产的防火教育,三十多年了,黄岛发展成什么样子说不清了。

谢谢!

黄岛的海景房值的买,因为黄岛气候宜人,环境优美,又是青岛中日韩,中德开发区,是青岛发展前景较大的区,是值得投资的。

很高兴回答这个问题,首先我就是住在青岛市黄岛区,现在统称青岛西海岸,又是国家级的开发区,海景房值不值的购买,要分从哪个方面讲,单从居住来讲,个人感觉非常宜居,冬无严寒,夏无酷暑,面朝大海春暖花开,诗一样的生活居住环境,如再喜欢海鲜的话,那四季的海鲜别提有多美,再说交通,随着各路地铁高铁的开通,可以说是四通八达,交通便利。如果是投资,是稍微晚了那么一点,经过16到17年两年时间己翻了一翻,但相较其它城市来说,房价还不算高,所以个人认为,黄岛的海景房还是非常值的购买的。

答│银河系的心

谢邀!

浅谈几句个人看法,仅供参考。

1)先来一桶冰水,不建议购买海景房。

我身边朋友的客户在卖手上两套海景房,一套在市南区海边某小区,另一套是黄岛区的海景房。我问他为什么卖:“他说客户生意遇到困难要用钱,”我又问为什么卖这么便宜,现在用房扺压贷款也不难,能告诉真实原因吗?”

朋友倒也实话实说:“这个客户是内陆某省的,因为羡慕海边生活,一口气买下这两套海景房,但是他父母在这海景房才住了三年,严重的风湿毛病有了……因此现在想把房子卖了。”

其实青岛本地人都知道,他们不愿意住在海边上,而是住在距离海边至少一公里以外的地方。

2)再添一把火,建议投资青岛的房子。

青岛是北方海滨第一明珠,旅游资源丰富。特别喜欢崂山,而且青岛地区的长寿老人也很多,这可能和崂山是:海上名山第一 有关。每次游览崂山,心旷神怡,云雾缭绕,可以瞬间入定。为此还专门办了游览崂山的年卡。

总之不管青岛房价是否变化,这都是北方养老的好地方,青岛的房子值得拥有!

以上冰火两重天的看法为本人身边发生的事和切身体会如实叙述,希望能对您有帮助。

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海风有点大,空气太潮湿,景色还是非常美的,喜忧参半吧

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